第2章 房地产业的振兴前景 万科2008年度报告分析 万科企业股份有限公司公布了2008年度报告。作为全国最大的房地产企业,万科的财务状况可以代表我国房地产业的基本状况和发展前景。 2.1 我国房地产业现状 1998年我国银行业开始发放个人住房按揭贷款,由此拉开我国房地产业持续10年之久蓬勃发展的序幕。自1998年起至今,10年间,我国城市人均住宅建筑面积从1998年18.66平方米增长到约28平方米,增长了50%。但是,随着我国城镇居民居住条件日益改善,我国商品房价格节节攀高,甚至达到大多数普通城镇居民无法承受的程度。 2008年我国城镇居民人均可支配收入15 781元,按照每户3口人计算,平均每户年均收入47 343元,按照城市人均住宅建筑面积28平方米计算,平均每户住宅面积84平方米。为了达到商品住宅价格与平均家庭年收入之比5倍,一套住宅价格应该在24万元左右,平均每平方米价格约2 800元左右。 根据深圳市统计局公布的统计数据,2008年深圳市全年人均可支配收入达到26 729.31元,比上年增长10%;2008年1~12月深圳市商品房平均销售价格12 908.77元/平方米;按照平均每户人口3人计算,平均全年每户可支配收入80 187.93元;按照总房价与年家庭收入之比约5倍计算,平均每户可以购置住房面积约31平方米。如果按照平均每户住宅面积84平方米计算,深圳市平均每套商品房价格约108万元,总房价与年家庭收入之比约13.5倍。如果按照总房价与年家庭收入之比约5倍和平均每户住宅面积84平方米计算,深圳市平均每套商品房价格应该约40万元,平均每平方米价格约5 000元左右。由此可见,我国房地产价格仍然存在降价空间。 深圳市2007年1月~2008年12月商品房价格走势如表2-1和图2-1所示。表2-1 深圳市2007年1月~ 2008年12月商品房价格走势(单位:元/平方米)2007年1月11 0002008年1月15 8082月11 1332月16 3153月11 0033月13 6184月11 0934月11 9625月14 4005月11 0146月14 8006月12 6817月13 8307月16 1988月20 4018月14 4499月16 5169月12 43110月17 25010月12 70511月15 93111月13 54712月15 91512月 11 321.3资料来源:根据深圳市国土资源和房产管理局数据整理。 [1]刘姝威教你读财报[1] 房地产业的振兴前景 万科2008年度报告分析图2-1 深圳市2007年1月~2008年12月商品房价格走势 自2007年9起,由于房价与平均家庭年收入之比越来越高于合理水平,深圳等城市商品房价格开始下跌。2008年深圳市商品房竣工面积629.73万平方米,商品房实际销售面积466.71万平方米,销售面积同比下降15.9%。截至2009年3月7日,深圳市商品房平均价格已经从2007年8月20 401元/平方米最高点下降到10 564元/平方米,下降幅度已经达到48%。 根据国家统计局公布的数据,2008年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%,成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%。2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别同比下降了20.3%和20.1%。预计2009年我国房地产行业毛利率可能明显下滑,行业资金紧张。 2.2 万科财务分析 表2-2所示为万科营业收入和净利润分析。 表2-2 万科营业收入和净利润分析(货币单位:人民币元)营业收入净利润金额增长率金额增长率净利 润率2005年10 558 851 683.8338%1 350 362 816.7853.79%12.79%2006年17 918 331 517.7970%2 422 997 051.1879.43%13.52%2007年35 526 611 301.9498%5 317 500 817.82119.46%14.97%2008年40 991 779 214.9615.38%4 639 869 152.73-12.74%11.32%资料来源:万科年度报告。 2008年万科的营业收入达到409.9亿元,同比增长15.38%,增速明显下降;由于房地产价格下跌,对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元,实现净利润46.4亿元,同比减少-12.74%。2008年年底,万科占全国住宅市场的份额为2.34%,比2007年增加0.27个百分点。 万科资产结构分析见表2-3。 万科各项资产占总资产比例见表2-4。 表2-3 万科资产结构分析(货币单位:人民币元)资产总计流动资产负债合计存货2004年15 534 422 529.7615 166 315 002.359 229 974 987.6910 545 591 392.272005年21 992 392 061.3119 884 926 088.2413 411 168 833.2314 849 481 106.682006年49 919 840 381.1348 262 565 548.9032 466 336 834.1434 179 177 912.742007年100 094 467 908.2995 432 519 188.1766 174 944 879.2566 472 876 871.402008年119 236 579 721.09113 456 373 203.9280 418 030 239.8985 898 696 524.95 已完工开发产品 在建开发产品拟开发产品2004年1 667 449 271.414 632 986 346.474 061 260 852.772005年2 195 115 641.755 440 427 808.086 991 550 271.492006年2 967 461 557.0514 762 305 350.1216 439 381 366.302007年4 666 254 734.4733 876 902 347.2127 877 597 736.922008年7 901 152 143.8844 471 059 835.2434 719 124 232.13资料来源:万科年度报告。 表2-4 万科各项资产占总资产比例2004年2005年2006年2007年2008年 流动资产98%90%97%95%95.15% 负债合计59%61%65%66%67.44% 存货68%68%68%66%72.04% 已完工开发产品11%10%(6%)(5%)6.63% 在建开发产品30%25%30%34%37.30% 拟开发产品26%32%33%28%29.12% 2008年万科的负债率持续小幅上升,超过67%;存货结构比较合理,已完工开发产品占总资产6.63%;在建开发产品占总资产37.3%;拟开发产品占总资产29.12%左右。 万科2008年按地域划分销售收入见表2-5。 2008年万科的销售收入主要来自珠三角、长三角和环渤海三个地域。万科在三个地域的销售均价都低于当地的平均商品房价格。 2008年万科实际完成新开工面积523.3万平方米,比2007年减少32.6%,比年初的计划数减少38.3%。2008年万科的产品销售中,首次置业和改善性购房比例超过80%,90平方米以下的产品比例接近50%。 万科各月销售情况分析见表2-6。 表2-5 万科2008年按地域划分销售收入销售面积 (万平方米)销售金额 (亿元)均价 (元/平方米)销售面 积占比销售金 额占比 珠三角地区182.0176.29 681.3232.7%36.8% 长三角地区173.6166.09 562.2131.2%34.7% 环渤海地区137.997.57 070.3424.8%20.4% 其他地区 63.639.06 132.0811.4%8.1%资料来源:万科2008年度报告。 表2-6 万科各月销售情况分析时间销售面积 (万平方米)销售金额 (亿元)均价 (元/平方米)销售面 积同比销售金 额同比 2009年2月51.738.97 524.17163.4%147.7% 2009年1月28.621.97 657.3424.2%18.6% 2008年12月66.153.48 078.67-13.8%-13.5% 2008年11月42.135.78 479.813.4%-15.6% 2008年10月46.433.57 219.83-15.0%-35.1%资料来源:万科年度报告和简报。 2008年10月、11月和12月,万科的销售金额连续同比大幅度下降。但是,2009年1月万科的销售面积和销售金额均达到2位数的同比增长率,2月更达到了3位数的同比增长率。我们注意到,2009年1月万科的销售均价比上月环比下降5.2%,2月比1月环比下降1.74%。 截至2008年年末,万科已获取的规划中项目106个,建筑面积合计约2 281万平方米。万科计划2009年新开工面积约403万平方米,比2008年实际完成数下调约23%。万科2008年新增项目土地价款合计136.1亿元,土地的平均成本约2 003元/平方米。 2.3 房地产业的前景 商品房价格应该趋近与平均家庭年收入之比的合理水平,这已经成为各方面的共识。我国商品房价格正在逐渐下跌,趋向合理价位,这为振兴我国房地产业奠定了基础。 通过本轮房地产业的调整,我国房地产业将发生两大变化:一是超额利润消失,行业平均利润趋向社会平均利润;二是大量中小房地产企业或竞争能力弱的大型企业将退出房地产业,行业市场集中度将明显提高,房地产企业的品牌效应越来越重要,商品房质量显着提高。 我们判断哪些房地产企业将成为本轮行业调整的胜出者,主要根据企业的经营策略、存货结构等。 我们判断万科将成为本轮房地产业调整的胜出者,主要依据万科对市场趋势的准确判断以及由此制定的经营策略。正是由于对市场趋势的准确判断,2008年万科率先降价促销,不仅有效地控制了由于商品房价格普跌造成的损失,而且提高了市场份额。 2000~2004年前后,我国汽车行业的平均利润率达到2位数,远远超过国际汽车业的平均利润率,当时大量资金涌入汽车业。现在,我国汽车业的平均利润率约5%左右,接近国际汽车业的平均水平。尽管2008年万科率先降价销售,净利润同比下降12.74%,净利润率比上年下降3.65个百分点,但是,万科的净利润率仍然达到11.32%。 2009年我国房地产价格仍然向合理价位趋近,房地产业的平均利润率也将向社会平均利润率趋近。识时务者为俊杰,顺势者昌,逆势者亡。这将成为2009年决定我国房地产企业生死存亡的标准。 (刘姝威 董 博)