真诚的作者真诚的书
2013-01-07
很平实的书，后面的跋写的很真诚。普及了很多房地产的基本知识，但是这些在媒体上基本没有看到过。
摘抄：
1990年，我国城镇实有住宅建筑面积是20亿平方米，2010年为140亿平方米。
我们面对的是新兴的朝气蓬勃的城市化，而美国面临的是过度饱和的老化的衰退的城市化。广阔的城市投资空间和城市投资持续递增的边际效益，这就是中国信心的重要所在。
我们对城市化的规模和速度估计不足。2001年建成的北京首都机场2号航站楼prepare for 08奥运。1号楼准备拆除。result 2号航站楼投入使用的第二年就全年饱和，1号楼重新装修用，还要建3号楼。
钢产量1980年3600万吨，2000年1.2亿吨。03年，2.4亿吨，很多人认为中国钢产量绝对过剩了。07年，中国钢产量4.8亿吨，不仅没过剩，全卖出去了，而且价格还不错。是什么支撑了中国的钢铁市场？是中国的城市化。2010年，钢产量达到6.3亿吨。
未来15到20年，中国现有城镇住房中有一半要拆了重建。（看到这条我很惊讶，不过想一想上海的老公房，又破又烂又矮还占着核心的地方，50平米的房子两三千的租金）
02年是中国私人购车的“汽车元年”，那一年私人购车数量第一次超过了公务用车。09年，世界金融危机和全球市场大滑坡的背景下，中国汽车的产销量双双突破1300万辆，世界第一。2010年，中国市场上卖掉了1800万辆汽车。社会发展了，私家车逐步成为社会必要标准。市场不仅面对常态的更新需求，而且面对着巨大的新进入者群体。这就叫绝对短缺。社会保有量和社会需求量相比明显不足的短缺.（某人就是在02年买的奥迪A6）
1949年，共和国成立之前的住房，除了很少一些有历史文武价值的意外，一般民房都没有保留价值了。这些住房的房龄至少是60多年。这部分是个城市危旧房改造的重点。
1949年到1979年这30年建的住房，也没有多少保留价值。除了。。就是拆。在2009年保增长的政策体系中，国家才真专门拨款用于棚户区改造。这个棚户区主要就是当年的工人新村演变而来的。
1979年到1999年是我国大规模兴建城市住房的一个重要时期。这个阶段延续了计划经济时代福利分房的制度，基本政策是鼓励单位自建住房。依靠这个阶段兴建的住房，我们走过了城镇住房脱困的最初阶段。其特点:have kitchen and washroom;because"out of poverty",small suit and many defects in function,environment and quality.these houses are no longer suitable to live in now.（上海坑爹的老公房。。））
影响房地产业的政策是一个多重的政策体系，包括独立又互有交叉的三个组成部分，公共政策，产业政策和宏观政策。
公共政策：维护社会整体利益，长远利益的政策，主要只能是暴涨基本人权，通过对资源的再分配额外i胡社会公平，实现社会稳定。住房保障体系是房地产领域的最主要的公共政策。
产业政策，包括促进资源向产业集中的复制政策，反之外来竞争对产业形成发展障碍的保护政策。促进设备工艺不断提高的技术政策，调整产业规模及产业与国名经济之间关系的退出政策。。。
宏观政策，是对国民经济整体短期运行状态的调整政策。调整的是总供给和总需求之间的平衡关系。宏观政策的目标是维护国民经济的稳定运行，防止通胀通缩引起的大起大落。主要调控手段是货币政策和财政政策。
公共政策是保障人人有房住的政策。产业成册是促进产业不断加快发展的政策，宏观政策是维护产业发展过程的稳定性的政策。
产业政策 ：上名校，请家教。
公共在政策：妥善安排应对各种风险，实现基本暴涨。
宏观政策：看天气增减衣服，预防生病。
改善型住房是目前和未来20-30年内的住房需求主题。
暴利未必有降价空间，暴利的秘密在于动用了金融杠杆，动用金融杠杆是有时间期限的。
利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利成都取决于三个环节
1，自有资金比例。05年，为抑制房地产过热，开发商获取开发贷款的自由资金比例提高到35%以上。（how about my dad?) ，08年下半年金融危机爆发后，为保增长需要，又将开发贷款的自由资金比例降低到了20%。
2，销售周期。资金一年周转2次，每次获利2成，那么资金的年回报率40%。如果因销售汇款造成贷款到期还不上，资金链断裂。
3，价格波动。当销售下降到成本以下，开发商的资金亏损与成本相比也倍增出现。
19世纪50年代前后，英国的城市人口达于50%左右，英国也曾面临过严重的住房危机。恩格斯曾描述”伦敦有5万人每天早餐醒来不知道下一页将在什么地方度过”
CPI中并非不含住房消费支出，含的是房租，不是房价。房租和房价相互忠实是偶然的，相互背离，相互排斥才是必然的。because居民支付的房价是买了资产，而支付的房租才是真正用于消费的支出。所以。
“汽车进家庭”是2001年写进“十五”计划的。02年，汽车元年启动。
宁波是我国海岸线上少有的天然深水良港。这些投入，都是为了大量进口海外资源准备的。
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