陈志武读书笔记3

                                          产权与房地产
   产权保护等制度机制的作用是可以给创业者和财富拥有者提供正面激励，为进一步投资增长提供稳定的预期。除此之外，还需要金融证券品种帮助大家规避风险，调整不同时期收入。
  以往出口收挫，居民又不愿意消费时，政府的办法便是发行公债，从银行中把居民储蓄的资金转移过来，进行投资，投资主要集中在公路，桥梁等设施，这种大规模的基建投资是中国经济持续增长的重要动力。但这只是短期政策，由政府主导的投资必然会造成浪费与低效。
  房贷市场—美国住房历史。早年美国房地产贷款每段时期只需要还利息，在到期日将本金全部还清，这样对银行风险极大，所以早期美国房贷市场并不兴旺。29年经济大危机便使这种风险扩大，造成了一大批银行及其信托机构倒闭。吸取教训后，美国成立了联邦房管局，使贷款期放长，降低风险，同时也让中低收入家庭有机会住房子。随后联邦房管局又成立了房利美，房贷美等机构。通过从银行手中买入贷款，并将之证券化，一方面分散了风险，另一方面也使房贷利率更低，促进房产市场的兴旺。
  房地产市场还存在着采取固定汇率或浮动汇率的矛盾问题，美国在1981年以前都是采用固定汇率政策，这意味着要承担利差的风险。就是说假如我是银行，我贷款给小李30年贷款，每年固定还百分之六。但是我的钱从哪里来，就是从存款那里来，实际上是我把存户存在银行的钱转移给要买房子的人，然后存款的利率和贷款的利率之差便是我能赚的钱，一般来说我会把贷款利率定的相对高点，比如当前的利率是百分之2，所以我贷给小李百分之六，这之间百分之四就是我赚的钱。然而，大部分存款都是短期存款，也就是说，利率变化十分快，而我贷给小李的贷款在三十年都不能变动，所以假如在这三十年的某一年，突然出现通货膨胀，政府收紧货币，存款利率一下彪到百分之十六（在美国七十年代石油危机发生过），那么这时我对小李仍然只收百分之六的钱，那么在这一年我就要承受百分之十的损失，这千千万万个小李加起来，银行的损失就是一个灭顶之灾。因此美国在80年代开始推出浮动利率贷款，分为每年一浮，三年一浮，五年一浮，任君选择。浮动利率强化了金融机构的风险规避能力。
  中国在房地产贷款上向美国学习，但是内需却没有扩大，储蓄率仍然长年居高不下。据统计，导致居民储蓄率高最重要的三个因素是：教育，退休和就业保障。在这方面，仍然有很大的差距。