笔记（附录A讲了很多房地产的指标）
2014-12-13
杨红旭《楼市探秘 赢在长趋势 赚在短周期》
房屋成交量是最重要的领先指标（春江水暖鸭先知，成交量就是鸭）。
当经历一个短周期的下行阶段后，在接近底部的时候，成交量非常低，即便价格下跌，也不能换来成交量。但随着经济政策市场短周期的内在力量等多种因素的变化，突然会出现明显的成交量反弹（如环比增幅超50%），预示着楼市春天来临（一般要观察2个月）。
当一个短周期经过1~2年的持续上行或下行，且过去几个月出现盘整（盘整：通常指价格变动幅度较小，比较稳定）迹象，那么一旦成交量连续2~3个月发生逆转，且政府或跌幅较大，基本上就可以判断房价将要步入另一个方向的通道了。市场复苏时，媒体突然开始密集报道。市场开始下行时，成交量变化较慢，媒体的报道也不多。
决定短周期的四大要素：经济，政策，资金，存货。
经济（是房地产的基本面，GDP,PMI）：国房指数，房价与GDP趋势相同，PMI与GDP变化基本同步。
政策（短周期变化的源头。中央政策，货币政策，地方政策）：中央政策：比如国十条，比如收紧资金监管，
货币政策：（开发商和购房者都用了杠杆）调息（低利率就经济），贷款利率打折还是利率上浮？存款准备金率降低？公开市场操作（逆回购保证资金供应量和宽松度）
地方政策：购房补贴（减税），购房送户口等等，
资金（基础性因素）：M1企业活期存款（反映企业和居民资金松紧变化，是经济波动、房价的先行和同步指标，M1快速增加，说明企业经营活跃，投资意向增强，经济向好；M1增幅下降甚至出现负增长，则表明经济景气度下降，企业经营困难）。
M1是资产价格的领先指标，股市和楼市存在高度正相关（股市领先楼市，是经济的晴雨表）
M2货币供应量（反映社会总需求变化和未来通货膨胀的压力情况），中国M2大，超发的货币都进了楼市这个蓄水池，货币水涨，房价船高。
存货（反应市场供求关系）：供求关系的晴雨表。楼市下行周期，房屋销售受滞，库存增多，需要降价促销去库存。上行周期，房屋销售顺畅，库存减少，需要补库存，开发商惜售，容易提价。
存销比=存货量/过去6个月的平均销售量；这意味着库存需要多久消化。
2012年下半年，北京楼市存销比为7~9个月，说明供不应求。（中国一线城市存销比6~9）
若存销比达到13个月，则房价不易上涨，或者涨幅小。
新开工量对未来存货的影响，领先1~2年。
只要是市场经济，就会存在周期性波动。每轮周期变化都有繁荣期和萧条期之别；往小处看，即便是种菜，也有“大小年”之分，今年菜价贵，明年就种的农民就会多，导致供大于求，价格自然下跌。市场“无形之手”躲在暗处，调节着商品市场的周期性变化。
长期走势对房产买卖者没有参考利用价值。短期走势预测（未来3个月，半年，一年）更重要。开发商可以根据短期走势预测决定是否该买地，放慢还是加快施工进度，调高还是调低楼盘定价。
2004年以来的短周期：
2004.3~2007.11景气指数从106.2到2005年的100.06到2007.11的106.59
2007.11~2012.3的105.89.（中间2009.3景气指数94.74）
20012.3~？（中间2012.9景气指数94.39）
很多业主碰到下跌周期买房，会跑去售楼处闹，当然不能以房价降来闹，而是以房屋质量等为由要求退房。但退房后没多久，又碰到了上升周期，后悔死了。
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