经济学家是我的仇人——畅想“开放式房地产基金”

整整三年了，人们眼见政府出台一系列抑制房价快速上涨的政策，可房价不仅没有如大多数人预想的那样下跌，反而还有不小的升幅。可否换换脑子，试着借助资本市场推个创新金融产品，以实现稳定房价的目的呢?我在本栏提个“开放式房地产基金”的构想。 别误会，“开放式房地产基金”不是香港的领汇基金。前者是可申购可赎回的开放式基金，后者则是享受固定房地产租金收益的信托产品。所谓可申购，就是开发商可以用已经建成的房地产来申购基金份额，经基金管理公司按照公开标准来评估之后，折算成相当于前一天基金收盘价的一定数量的基金份额。申购过程要打一定折扣，并将之纳入基金管理公司的收入。开发商获得这些份额之后，就可以在公开市场上抛售，获利了结。所谓可赎回是指投资人在购买了该基金的份额之后，也可以向基金公司申请赎回相当于前一天收盘价的实物房地产。基金公司事先将已经持有的房地产物业的明细公布于众，就如同股票型基金定期公布持仓明细一样。赎回也要接受一个折扣，同样计入基金管理公司的收入。 基金管理公司负责维护这些物业，聘请专业机构评估、出租和维护。在这里，基金公司事实上就是房地产做市商。我以为，创设这样的基金，好处有很多： 首先，房地产开发企业可以获得融资。在建工程达到预售条件之后，房地产开发企业就可以挂牌创设基金的认购权证，允许购买的投资人在一定期限之后购买房地产。出售权证的收入可以用来给企业融资。开发商还可以避免由于预售价格低而造成的损失，回购注销权证。与此同时，开发商和银行的风险都降低了，他们可以通过创设权证来对再建工程套期保值。银行可以根据该基金认沽权证的当前价格来确定发放房地产开放贷款的利率。根据市场决定贷款利率，不仅银行获得了高收益，还压缩了开发商的利润空间。银行还可以购买认沽权证来对冲自己手中的房地产开发贷款的风险。 其次，普通投资人可以分享房地产价格上涨的收益。许多人现在买不起整套的房子，但是他们可以通过购买基金而获取房价上涨的收益，一定程度上弥补了没有买房的损失。对于那些持有写字楼基金的投资人，还可以享受定期的租金收益。而且，该基金可以随时赎回实物，房地产毕竟是实在的。 其三，基金公司可以根据物业的不同性质，发起设立各种房地产基金：写字楼、高档住宅、中低价住宅，以便开发商用相应等级的房地产来申购基金。每套公寓都对应固定的基金份额，空置楼房的物业管理费用由基金公司支付。炒基金的投资人不再需要关心物业管理和出租收益的问题。 其四，开放式的设计使得游资无从炒作，因为抬高价格的结果是更多开发商会用实物来申购基金，如同允许券商创设认沽权证一般容易。只要在资本市场上，有比该基金收益率更高、分红率更好的投资品种，房地产基金就不会大幅度上涨。同时，房地产基金在证券交易所的公开交易也给本地区的房地产商和购房者提供了指标性的参照价格，使得那些职业炒楼的游资无法大幅度偏离这个基金的价格去抬高某处房地产。 当然，现在发起这样的基金还有许多障碍，还只能停留在我的“畅想”之中。这些障碍包括：个人炒股免征所得税，而炒房需要缴税;炒房可以按揭贷款，而现在股票和基金尚未允许融资。如果能够豁免炒房地产基金的资本利得税，同时允许券商向炒作房地产基金的投资人提供相当于按揭贷款比例的融资，这些主要障碍就可以消除。除此之外，启动基金所需要的房地产规模、申购基金的新房如何评估，也是必须解决的技术问题。 不过，创新从来就是资本市场发展的源动力，这样一个新品种使得楼市和股市从此在资本市场上合而为一，不仅可以解决各方关切的现实问题，还能为当前火爆的资本市场增加优质资产证券化的供应量。从这样的大思路出发，相信对技术性的难题，我们可以找到化解之道。 (本文写于2007年10月)