经济学家是我的仇人——不能出台打压房价的政策了

从2002年开始，我就呼吁要出台政策打压房地产价格。我建议的政策主要有两条：一是人民币要升值，二是要开征物业税。结果经济学家纷纷反驳我的观点，认为人民币升值将导致房价暴涨，我对他们的答复写在《经济学家是我的“敌人”》里面了。 最近，物业税和其他一些打压房价的政策似乎开始酝酿了，而我却有些犹豫不决了。我认为现在开始打压房地产价格已经晚了，现在已经不能出台打压房价的政策了，否则我国金融改革的成果将前功尽弃。 我国银行放出的贷款不仅包括房地产开发贷款，也包括居民个人住房贷款。如果房价下跌，这些贷款的质量就会下降。不仅如此，银行给其他许多行业的贷款抵押担保也是房屋或者土地，如果抵押品价值缩水，银行贷款的风险也就增加了。 房地产市场的繁荣给我国经济带来了许多问题，也给许多行业带来了扩张的机会，创造了新的需求。现在我国的金融安全很大程度上是以房地产价格保持稳定和继续上涨的预期为基础的。这很不幸，但是没有办法。如果我国在2002年就进行人民币汇率改革，让人民币升值，情况就完全不同。人民币升值将使得房地产等实物资产价值降低，人们不必急于将手中的货币变成实物资产，这样房价就不会暴涨。 有人问，我国现在已经让人民币升值了，为什么房价还没有下跌呢?我认为，人民币只是对美元相对升值，对其他货币继续保持贬值。自从人民币汇改之后，美元贬值将近10%，人民币对美元升值不超过6%。人民币的实际购买力继续保持下跌，人们手里的钱越来越不值钱，就会推动房价继续上涨。房子作为保值工具成为避险品种。 物业税能够降低房地产的投资价值，因此是有效的手段。但是现在开征物业税的目的也很令人困惑：政府等房价涨到高位的时候开征这项税收，究竟是为了打压房价呢,还是为了进一步增加政府税收收入? 现在看来，我国推出打压房价政策的最好时机已经过去。现在能够做的，不是打压房价，而是以下两个方面： 一是切实增加人民的收入，提高人民的生活福利。房价已经上涨了，那就千方百计地增加人民的收入，改善人民的生活。这些年来，国家的税收增加这么快，远远超过同期GDP和居民收入增加水平，难道不应该节约政府开支用以增加公众福利吗? 二是加快建设一个多品种对冲的金融市场，将房价的风险因素在市场上化解掉。除了为困难的国企融资以外，我国的资本市场确实应该被赋予更多的使命。房价现在是一个单方向的头寸，我国目前的金融市场上没有一个允许大家做空房地产的头寸，应该创造新的金融工具，允许银行把和地产相关的贷款头寸打包出售给市场，利用市场力量来调节房地产的价格。没有这些对冲工具之前，单纯地打压房价，只会使原来持有房地产多头(比如：国有商业银行)的机构，在房价下跌中，苦苦挣扎。 从目前情况来看，似乎上述两条还没有什么实质性的动作，没有听说政府有这方面的考虑，也没有看到政府有从这方面考虑问题的机会和时间表。 因此，我就更困惑了。 (本文写于2006年12月)