经济学家是我的仇人——四论油价决定房价

自从我发表了“油价接轨、房价暴跌”的文章以来，收到无数的反馈，主要是质疑我的观点。 我没有想到的是，国内的大多数人都是由经济学的思路出发来考虑金融问题，因而他们必然要和我的结论发生冲突，也必然要犯错误。我发现主要问题是大家普遍不理解金融学的矢量性头寸的分析方法。因此，我今天先简单解释一下矢量性头寸的概念。 你买下一套100平方米的房子，花了100万元。你怎么来描述这套房子呢?你只是简单地说这套房子值100万吗?不对。金融学认为这100万是有方向性的。你要描述的这项资产其实是由多个有方向性的矢量性头寸构成的。比如：你的房子离市中心很近，所以有升值空间;你的房子朝向很好，所以值这个价;你的房子周围设施齐备，所以你生活方便……你买入这套房子就是做多了以下几个头寸：设施(设施越多，房价越高)、朝向(越好越值钱)等，同时你也做空了距离(离市中心越近价格越高，越远就越便宜)和人民币购买力(人民币购买力越是缩水，你的房子越是值钱)。你在任何时候描述房子，都要说清楚其位置、朝向、设施以及当前人民币的实际购买力，这才符合金融学的要求。有些头寸是可逆的，比如人民币的购买力，人民币购买力上升将导致房价下跌;有些则不能，比如房子的朝向，房子造好 之后就不能更改。 我曾经说过，如果油价上涨，导致居住者交通费用上升，从而变相地将房地产的地理位置搬到偏远的地方，这是对房价的直接影响之一。房地产的投资人其实是持有了一个有关多头居住便利的70年连续到期的一年期期权。如果房地产居住者的生活成本由于油价上涨而上升，就相当于持有一个行权价格不变而公司却提高分红的股票期权，必然导致期权价值下跌，这是油价对房价的影响之二。 最具有争议的话题来自于房地产是否在任何条件下都能够表现出针对人民币购买力的空头头寸。有人说，油价上涨之后，将导致通货膨胀上升;而通货膨胀上升就意味着人民币购买力下降，进而推高房地产价格。这个逻辑看起来是合理的，就如同2007年各大券商的研究所都在说“流动性泛滥导致的通货膨胀将导致资产价格上涨”一样，听起来都是合理的。 我们先回忆一下10年前的东南亚危机。那时美元突然升值，导致东南亚各国的货币无法维系固定汇率。在此之前，东南亚各国普遍经历了通货膨胀和信贷过度投放的阶段。今天美国的情况和当年的东南亚各国类似。当年的美元升值变成了今天的石油暴涨，此前美国国内也经历了信贷扩张的阶段。其结果是，油价上涨之后，美国国内并没有出现所谓的油价带动的全面物价上涨，美国的房地产和道琼斯反而下跌，真的类似当年泰国的情况。按理说，石油涨价了，美元的购买力下降，应该导致美国的房地产价格上涨，即便涨幅低于石油，也应该保持上涨的幅度。 可惜的是，我们不仅没有看到美国的资产价格上涨，反而是股价和房价的连连下跌。这又怎么解释呢?通货膨胀并不增加人类的总财富，而是把财富重新分配。油价上涨的结果就是，相同数量的财富被吸收到石油和其他原材料上，剩余的财富继续在股票和房地产等项目上进行分配。在这种情况下，美元针对美国房地产的购买力是增强而不是减弱了，美国国内的资产只有打折到一定的程度，才能体现出和油价相当的预期收益，才能吸引资金进入。同样的道理放在中国来看，我国的油价还没有接轨，暂时还看不出油价和房价的互动关系。 有人反驳我的观点，说从2000年开始，油价从10美元到140美元，其间国内的房地产价格涨了5倍，问我怎么解释。我说这很简单，如果你从2000年开始，用做空房地产的钱去投资石油，你已经取得了极高的回报，这个拿石油和房地产做的对冲的结果告诉我们，房地产和石油之间存在一个矢量性头寸关系。我作为一个坚定的马克思主义者，相信事物有从量变到质变的过程。美国也曾经走过这样的道路，放松信贷，美元贬值。一开始，房价确实上涨了，但是油价涨得更快。当油价触及100美元的时候，美国经济无法支持这样高的油价了，房地产市场发生质变，次级债危机爆发。 回顾这半年来国际金融市场的动荡，我们会发现石油才是真正的货币，金融危机可能已经开始了。这一次是在美国首先爆发，美元对石油大幅度贬值，美元表现的资产大幅度下跌。当我们还在防范热钱流入，担心热钱出逃的同时，金融危机已经穿上了新的外衣。我曾经说过，汇率问题已经不那么重要了，现在真正重要的是石油。 (本文写于2008年8月)