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我认为2008年及其以后很多年内，中国房地产行业比中国股市更需要有创新的金融工具来化解这些年累积起来的巨大风险。 我没有想到的是，大多数人首先问我这样一个问题：“洛华，房子什么时候会下跌?”而且他们根本不想听我的长篇大论，而只是希望我把对房地产价格走势的预测化作一句简单的、听得懂的话，“就像你预测股市时常说的通胀无牛市那样直截了当”。我理解我周围的朋友都是一些急功近利之徒，对于金融学的美妙框架和理论或者政府的复杂条例和政策都不太关心。所以，我打算先回答他们最关切的问题。 我对国内房地产价格的判断总结成一句话：“油价接轨，房价暴跌。” 在此我有必要回顾一下我关于房地产的有关言论，以防止自己去犯经济学家们常犯的前后不一的错误。2004年10月，中国人民银行第一次加息，我撰文指出：“加息将有力地推高房地产价格。”当时主流经济学家的观点则认为：加息将提高房地产投资的边际成本，进而降低其边际收益。加息之后不久，房价出现了快速上涨的趋势，事实证明我是正确的。此后每次央行加息都有记者来找我，谈房价问题，我一概以“加息推高房价”答复。我一直认为：只有当人民币对一揽子货币升值才会导致房价下跌，除此之外的其他任何政策都只是让政府增加税收，或者让国有商业银行增加利息收入而已。 自从人民币汇率改革以来，我并没有看到房价下跌的局面。这主要是因为人民币对美元保持稳步升值的同时，美元对各主要国家货币保持快速贬值，导致人民币的实际有效汇率不仅没有升值，还一直在贬值。新任的商务部长已经明确表明了商务部的立场：商务部不反对人民币升值，但是反对人民币快速升值。由此我们可以判断，有关人民币升值之后房价下跌预测的基本前提不能成立。 在我看来，货币就如同一把尺子，用来度量房价时，如果尺子缩短了(贬值了)，那么房价相应就上涨;如果尺子拉长了(升值了)，那么房价就相应下跌。这个结论我至今仍然坚持。但是，最近有朋友指出我的分析存在缺陷：按照我上述的理论，美元贬值时应该出现美国国内房价上涨的局面，而美国的房价在急速下跌，与此同时，美元也在贬值。我必须对此做一 个全面的分析，来答复这位细心的朋友。 先来看美国的情况。从2001年起，美元进入贬值的通道。其间，美国房地产市场确实出现了繁荣的景象，追涨的心态导致了大量中等收入家庭贷款进入房地产投资领域。一开始，一切看上去都是那么的完美，那么的符合金融学的规范：当一国货币的贬值幅度高于其国债利率的时候，该国出现通货膨胀的压力。但是好景不长，石油价格的上涨击溃了美国的地产繁荣，导致次级债危机的爆发。 2002年，国际油价大约处于25美元一桶的水平。美国的经济运行无不依赖于低油价：消费者的汽油支出在低油价时代只占其个人收入一个比较小的比例;企业的投资扩张得以低成本进行。在低油价时代，美国现有的经济模式得以继续进行下去，无需进行大规模的技术革命，以现有的劳动生产率就可以维持增长。但是，如果有些对冲基金要考验这个模式，他们执行双做多的对冲交易策略：同时多头道琼斯和石油，那么美国经济就可能有麻烦了。 如果石油价格下跌，美国经济就会繁荣，道琼斯股票就会上涨，其涨幅的绝对值可能大于石油价格的跌幅;如果石油价格上涨，道琼斯代表了美国最有竞争力、最能够克服高油价的生产模式，其跌幅的绝对值应该小于油价的涨幅。这是一个不错的对冲交易策略(具体的交易利润取决于道琼斯和石油之间的对冲比例)。 其结果我们都看到了，道琼斯虽然有小幅度下跌，而石油却从每桶不到30美元涨过了每桶100美元。高油价击溃了美国经济原有的运行模式，导致中低收入家庭实际可支配收入减少，偿还按揭贷款的能力下降;美国的其他经济单位无法通过提高劳动生产率来克服高油价，其投资回报率下降，资本开支减少。这两者相互作用，导致了美国的房价下跌和次级债的发生。我可能是国内最早提出油价上涨和供求关系无关、和中东局势无关的人。2004年初我接受 《新民周刊》的采访时就说：石油涨价背后的推手可能就是对冲基金。 回过头来看我们自己的情况。人民币长期和美元保持稳定的趋势没有变化，在未来相当长一段时间内可能仍然保持着对美元升值对其他货币贬值的趋势。所以，如果要触发房价下跌，就要看国家发改委什么时候放开成品油价，使之与国际水平接轨。我相信，我们今天的中国经济也像美国一样，依赖于低油价。低油价将促进国内的汽车生产和消费，将保持国内的物流成本占总销售额的低比例。我不能肯定我们放开油价之后，中国经济将像欧盟一样自动适应高油价。与此同时，我们就可以理解为什么2008年1季度，比较明显的房价下跌的区域恰恰是全国闹油荒最严重的广东。用传统的供求关系和资金成本等经济学理论都无法解释这个现象。 有关房价何时下跌的问题现在转为了国内油价何时放开的问题。我相信国务院发改委不会放开油价，中石油和中石化还要再困难一段时间，继续高价进口石油、低价在国内出售汽油。原因很简单，如果原油在26美元一桶的时候，发改委不愿意放开油价，现在将近126美元一桶的时候，发改委就更不可能放开油价了。当然，我国的石油储备是有限的，根本不够维持我们国内10年的消费量(算上消费的增量部分)，我们很难永远压制油价。而国际上的那些对冲基金也许不会轻松地放掉石油的多头，让我们手里的上万亿美元买到更多的石油。他们也许会一直把油价做高，直到中国放开油价为止。 如果我们现在的油价和国际接轨，其结果就是国内的房地产价格暴跌。因为基于我们现有的经济运行效率而得出的高房价的基础将完全丧失。我们不可能看到另外一幅由国内著名经济学家们描述的情景：油价上涨之后，带动了房价继续上涨，因为原材料价格上涨是普遍的通货膨胀，而通货膨胀将促进房价的上涨。如果是那样的话，我们依据相同的逻辑就可以得出通货膨胀时期股票价格应该暴涨的错误结论。有关“通胀无牛市”的问题我已经在《上海证券报》多次撰文予以论证，此处不再赘述。 (本文写于2008年5月)