我就是喜欢创业——看好养老、医疗保障、生物……

第五章成功规避风险的奥妙 看好养老、医疗保障、生物…… 从1997年以来，徐曙光就一直浸淫在房地产开发的领域里，不停地拿地、盖房、出售，周而复始。他也是在这里，积累了自己的第一桶金。 然而，令人惊讶的是，徐曙光似乎并不"感恩"。 "做一个房地产开发商所需要的智商很低。"徐曙光如是说。在他眼里，美国的一些开发商也是靠走关系，拿到便宜的地块后，坐等土地增值，低价入高价出，以此赚取利润而已。其实，当时徐曙光还有很多拿地盖房的机会，但由于对这种模式实在提不起兴趣，最后他放弃了。因为他认识到，房地产公司运营很受限于地域，比较难成长为一家国际化的公司。 既然如此，徐曙光到底想做什么呢？ 在徐曙光看来，在经营手头公司的同时，还需要将目光放得长远，关注一些具有潜力的未来产业，也就是朝阳型的行业。这些产业在目前可能还看不到太大的热点，但是已经有很多数据和事实可以证明，若干年之后，这些产业的赢利性光芒将普照大地。 "我比较喜欢大众消费品。这个行业技术含量高，服务的客人人多面广，非常具有挑战性，除了大众消费品外，我还看好的产业有养老、医疗保障、能源、信息工程、生物。"徐曙光总结说。 由于人类生命周期的逐渐延长，老龄化社会的趋势越来越明显，社会对于老弱病残的人道主义关怀也会越来越多。由此，各个国家在养老、医疗保障等方面的支出也将随之逐渐加大。目前，在发达国家，医疗开支所占GDP总量的比例已达到20%左右，并且还有进一步增大的趋势。而在包括中国在内的发展中国家，其所占GDP总量才只有几个百分点，未来还有很大的增长空间。 以上海为例，已经连续10多年出现人口负增长。不少中年人都表示，如今膝下都是一个子女，等自己年迈的时候，两个年轻人要照料4个老人，还要照顾孩子，压力实在太大，鉴于自己都是有养老收入的人，所以只要价格合理，很愿意考虑入住一些置办有符合老年人需求设备的老年公寓。 徐曙光绝不是那种光说不练的人。他已在他认定的领域里展开了很多动作，一步步地谋篇布局，就待时机成熟，把一切都串联起来，形成一个庞大而稳固的产业链条。 杰克·韦尔奇的看法与徐曙光有异曲同工之妙："总会有人问我，对于今天的大学毕业生或者MBA学员来说，哪些产业是值得推荐的。我告诉他们，应该多关注那些处在生物技术和信息技术交叉领域的产业，应该尽可能学习任何与中国有关的知识，因为这个国家将在他们的有生之年渗透到方方面面的商业生活中。" 用最基本的供求关系预测风险 由于对建筑行业的兴趣不大，徐曙光一直就希望转型。而真正促使他采取行动的，则是2004年他对南加州房地产行业的悲观预测。 2007年，美国次贷危机全面爆发，众多银行和房地产企业深陷其间，破产倒闭者比比皆是。但是，徐曙光麾下的太平洋地产，却因早已预先处理了各项投资，全面收缩了战线，完好无损地避开了这次灭顶之灾。 徐曙光进行预测所依据的原理非常简单，那就是供需平衡原理。 "对于房地产行业而言，供需双方一定要平衡。只有消费者能够买得起房，这个行业才能持续健康地发展，如果房价长期高于消费者的购买力，肯定会累积越来越多的泡沫，最终导致崩盘，大家一损俱损。" 徐曙光经历过一个完整的房地产牛熊周期，深谙此中三味。1989年是房地产高潮期，房价达到了极高的位置，消费者的房价负担指数创下历史新低，此时，南加州房地产危机降临，熊市一直持续了7年。当时，苏联解体，美苏之间的冷战随之结束。南加州一直是美国军工企业重地，冷战的结束导致了军工企业的业务大量缩减。不少研究人员认为，这导致了南加州经济放缓，失业人数增加，居民收入锐减，从而支付不起房价，致使房地产市场下滑到谷底。 时间到了2004年，在一片乐观的气氛中，研究人员认为，南加州的各种产业保持了稳定的发展，银行也不会再被军工企业牵连，找不到任何发生危机的理由，房地产业出现危机的理由已经不复存在了。 徐曙光却是这样看问题的："其实，价格才是经济规律中的重要因素。在任何时间，任何国家，经济规律总是发挥着它固有的作用，不是谁能轻易改变的。1989年的时候，只有18%的人负担得起房价，2004年与1989年的情况非常类似，明显是不正常不健康的。房价不可能孤独地高高在上，迟早要掉下来。" 在徐曙光看来，当人们沉浸在大把赚钱的喜悦中时，往往会忽略风险的存在，更加不会记得去运用一些简单的经济学基本知识来作分析，而这些最基本的原理恰恰具有普适性，可以昭示出市场的未来走势。 徐曙光听过一个犹太人讲的故事，记忆深刻。 那个犹太人说："日本是一个岛国，平原少，人口密度很高。日本的经济在20世纪70年代开始腾飞，房价随之上涨，股市也随之攀升。到20世纪80年代末，整个日本的房地产总值，超过美国房地产的总值加上股市的总值。那时人们都说日本的房价不会跌，日本政府更是鼓励银行放贷，全力支持。可他们忘了那个支撑物价的基本规律：供求关系。即需求必须是有效的。什么是有效的需求呢？就是人们要负担得起。我当时就预测日本的房价撑不了多久，结果呢，20世纪90年代初开始崩盘，不到两年，很多地方的房价便跌回到20世纪70年代初期的水平。记住，没有一棵树能够永远朝上长。 "房地产是商品，就一定会符合商品的价值规律。在衡量一只股票的价格高低和有无泡沫时，我们通常用的是P/E值（PricetoEarning，市盈率），也就是价格和所得之比。比如通用电气公司的股价，目前在40美元上下，每股每年的所得为4美元左右，其P/E值在10左右，属于合理价位。如果P/E值超过15，就是高估了，有泡沫之嫌。当然，在具体分析时，还要看那个公司是属于成长型还是成熟型等。同样，看一个地区的房价有没有泡沫，首先可以看房价和收入之比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比，参考位置地点，一般在3~5之间属于合理，超过6就离谱了。还有一个房价与租金之比更为准确，一般在10~15之间属于合理范围。比如我目前居住的森林小丘，一套两居室的公寓平均价格在20万左右，而每年的租金在16万左右，房价与租金之比大约是12，还不算离谱。注意一下香港，我有个朋友在那儿租了一套市价为500万港币的房子，每年只付十五六万房租，房价与租金之比超过30，我看那儿的房价是被高估了！" 这个犹太人是对的，他的话后来在香港、泰国、马来西亚等地都得到了验证。就拿香港来说，也曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的，土地在香港太金贵了。不幸的是，1997年后香港的房价跌了70％。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨，但有些地区的房价还没有1988年时高。多伦多、温哥华的情况也类似。多伦多这些年房价涨得也很厉害，不过也还只是5倍，依然在合理范围内，没有超过1988年时的房价。