《房债》读书笔记
《房债》是由普林斯顿大学和芝加哥大学的两位经济学教授写的一本研究2007年美国金融危机的书，探讨的内容其实就是本书的副标题：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙。作者通过研究住房抵押贷款的快速增长和爆发的金融危机之间的联系，提出了如何防止下一次金融危机的政策建议。书中描写的此情此景，不禁让人联想到国内风起云涌的房地产市场，让人五味杂陈。读书笔记如下：
第1章：波西米亚丑闻
1. 严重的经济大衰退的起因往往开始于家庭债务的急速攀升，而预示大衰退爆发的先兆是家庭消费支出的突然下降。（关注几个经济指标，住房长期贷款已经验证，居民人均消费支出有待证明）
2. 如果债务水平没有上升，银行业危机型衰退将比较普通。是攀升的家庭债务而不是银行业决定了经济衰退的程度。（在中国更可能是地方政府债务，企业债务加上家庭债务决定了经济衰退的程度）
第2章：债务与毁灭
3. 一个家庭的净值主要有两类资产组成：金融资产和房屋资产。家庭净值分布位于底层20%的家庭，几乎所有净值就是房屋，而最富的20%的房产所有者大部分净值都放在金融资产。同时，与最穷的房产所有者高达80%的负债率相比，最富的20%的房产所有者的负债率仅为7%。以上都告诉我们，房产衰退的影响将会远远超过股灾的影响，并且加剧财富不平等的现象。
4. 对于大衰退的很多居民来讲，房价下跌后其房屋的价值已经低于他们所欠的住房抵押贷款，因此实际上他们拥有的是负资产。2011年，有1100万套房屋-占所有住房抵押贷款房屋的23%--变成了负资产。尽管如此，大多数人选择了保留房屋。选择卷铺盖走人，让银行止赎的个人将面临所有的信用积分都丧失的代价。
5. 当银行从拖欠贷款的购房者手中收回房屋后，他们以极低的折扣价格出售房屋。止赎的外部性进一步拖累该地区所有房屋的价格。而银行不用承担甩卖房屋所产生的负面影响，但该地区的其他房产所有者却得承担。在2009年，全部的住房抵押贷款中，约有5%存在止赎的情况。在2009-2010年，30%-40%销售的房屋是止赎房屋或短售房屋。净值损失的地理分布，在信贷越疯狂的地区，房价下跌越严重。
6. 止赎的溢出效应蔓延到企业。由于房价的下跌导致企业所有抵押品价值的下降，一些杠杆非常高的公司被迫以极低的折扣价出售资产。而低迷的甩卖价格又影响到其他公司，形成了一个恶性循环。
7. 金融体系的作用是分散风险，而刚性的债务并没有帮助人们分担与房屋所有权相关的风险，而是将风险集中在社会上风险承担能力最低的人群身上。（从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看，违约者均为相对低收入者，年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%，年收入30万元以上违约率占比均未超过20%。）
第3章：减少支出
8. 在2008年1-8月，汽车支出同比下降9%，家具支出下降8%，装修支出下降5%。在2008年第三和第四季度，居民总支出下降了5.2%。
9. 在那些认为是银行体系出现的问题导致了衰退的观点中，银行和企业扮演了主要角色，而不是居民家庭。作者认为企业投资下降是对家庭支出大幅下降的一种反应。
10. 除了房屋的财富效应，止赎的外部性也解释了家庭支出的大幅下降。由于债务集中在低净值的家庭，房价下跌对他们消费的边际影响比高净值家庭大得多。
第4章：杠杆化损失：理论
11. 当债务导致家庭支出急剧减少时，经济体的自我调整会受到像利率零下限这样的摩擦影响，阻碍了储户弥补这个支出缺口。由于降低利率有可能会让经济落入流动性陷阱，政府不能地降低利率来鼓励储户转为消费者。消费支出的减少的冲击效应就是失业的大规模增加。即使在那些房屋价格下降不多的地区也最终会受到波及。
第5章：对失业的解释
12. 经济完全无法调整以应对源自杠杆化损失的大规模支出冲击。一种解释是技能错配，另一种是止赎延迟和政府救助降低了工人在大衰退期间寻找工作的积极性。
第6章：信贷扩张
13. 家庭自有住房率在20世纪60年代中期到20世纪90年代中期，一直稳定在65%。在住房信贷繁荣的2006年达到了69%，到了2012年，家庭自有住房率又回落到65%。（中国2010年：75%）
14. 作者支持是借贷高峰引发了房价上涨，而不是房价上涨引发了借贷高峰的观点，理由即使在房地产价格稳定的地区也存在信贷向信用次级地区蔓延的现象。（存疑，房价上涨还有可能源自经济基本面的改善，还是要警惕由于信贷扩张带来的房价增长）
15. 在2002年-2006年，房产所有者借贷更为激进。因为更高的房屋价值，房产所有者可以获得的借贷额度可以高于从前。（国内的情况是其他行业的投资回报率都逐渐下降，不良贷款率逐步上升，所以银行选择提高既安全又有稳定收益的个人住房抵押贷款。从银行业追逐利润的角度来讲，放松借贷条件的责任不能避免。不过这一观点与上一条似乎存在矛盾，房价上涨引起借贷高峰？）
第7章：灾难的传输渠道
16. 资产证券化。将不同的住房抵押贷款放入资产池，然后对其进行信用评级分层和销售。但是在评估时犯了两个错误：低估住房抵押贷款的违约概率以及这些违约的相关性。（不同住房抵押贷款的违约相关性不是独立的，而是紧密相关的，特别是同一地区。比较幸运地是国内目前还没有开展大规模的资产证券化业务）
17. 资产证券化降低了银行对借款人的审查和监督动机。（银行无法有效区分自住型房产抵押贷款和投资性房产抵押贷款）
18. 私营证券化为不合格的次级普通贷款创造了市场。2009年抵押贷款违约率达到了10%。（可以结合这条新闻一起看：苏州等城市房贷违约率连续攀高 官方要求压力测试）
第9章：救银行，救经济？
19. 当银行业出现重大损失时，它的股东和债权人理应承担损失。可是在金融危机中，那些选择放松借贷条件的银行受到了政府的救助，它们的债权人和股东得到了保护。因为常常有一种观点认为保护银行体系是避免发生挤兑危机和鼓励信贷恢复流动者认同。作者认为银行的存款人和支付体系必须得到保护，但银行的长期债权人或股东没有必要得到政府的救助。完全可以在保证支付体系完整的同事，彻底将股东和长期债权人清理出银行。相反是大些有巨大债务的家庭需要得到政府的帮助，而且这样的救助对整个经济体更有帮助。
20. 在银行业受到救助之后，银行贷款依然在2009年和2010年骤然下降。这与企业不想增加信贷所以银行贷款才会下降的观点更为一致，这也是企业销售下降后所预期到的情况。
21. 不是银行贷款渠道导致了大衰退，而是负债家庭财富的巨大损失造成了消费的下降。在大衰退期间，大企业普遍在资产负债表上积累了大量现金，并不想增加信贷。所以拯救银行并不能真正地拯救经济，不如直接处理家庭的杠杆问题。
第10章：债务减免
22. 房地产抵押贷款证券化使得抵押贷款再谈判工作变得十分困难，即使这么做对大家都有好处。当房价出现暴跌致使购房者返回银行要求重新谈判住房抵押贷款事宜时，银行已经不再持有住房抵押贷款。所有的房地产抵押贷款被放入资产池，然后分成不同的信用等级来销售。购房者需要同服务商（MBS的持有人）交涉，而这些服务商往往漫不经心。另一方面，服务商也担心其他借款人为了也获得债务减免而策略型地选择停止偿付贷款，服务商宁愿选择不那么做。
23. 没有积极地减记住房抵押贷款债务是一个失误。负债的个人可能宁愿选择失业，因为债权人会立即拿走新工作可能带来的任何收入。
24. 道德风险确实是一个严重的问题，但是我们也必须意识到大衰退这种极端环境。当一个病人因心脏病发作濒临死亡时，并不是向他说明应该少吃红肉的最佳时间。很多人都同意在经济快速下滑时需要政府的干预。任何政府干预都涉及到再分配。救助金融机构迫使无辜的纳税人承担不负责任地放贷所造成的负担。（任何政府干预都涉及到再分配，救助金融机构还是直接救助债务人，道德上都不是无瑕疵的。但是从整体经济的角度，直接救助债务人对整个经济帮助更大）
第11章：货币与财政政策
25. 当经济体面临的基本问题是私人过度负债时，财政刺激不如家庭债务重组有效。
第12章：责任分担
26. 现行的债务合同缺乏弹性，作者建议政府应该鼓励责任分担式住房抵押贷款。当经济下行时，贷款人向借款人分担部分损失；当经济上升，借款人需要放弃5%的资本利得。责任分担式合同应该与当地的房屋价格指数挂钩，而不是购房者的房子挂钩。（我的理解就是类似股权类合同，与家庭无法控制的风险挂钩，避免无弹性的债务合同）
27. 事实上，住房抵押贷款市场主要由政府控制（房地美，房利美），它们决定了什么样的住房贷款合同成为市场上的主流。
28. 税收政策可能是阻碍创新的一个因素。因为责任分担式合同可能无法享受同样的税收优惠。