1.
现在国内投资什么最保险？估计99%的人会说“房子”。的确，中国房价连涨了十几年，久到男女老少潜意识里都觉得“房子就等于保值”，甚至“房子就等于升值”——从当年对“一平米竟然要上万块”的难以置信，到如今对宇宙中心“单价十万”的习以为常，每年百分之三四十的升值幅度，谁都知道疯了疯了，谁都知道有泡沫，但到底要疯到什么时候，到底泡沫什么时候破，在大家心里貌似都还是挺遥远的事儿。今年3月份全国房价的新一轮恐慌性暴涨就足以说明这一点。起码现在，大家短期内的预期都还是涨涨涨，买买买，贷贷贷。
但有没有人想过，一旦房价下跌，跌到资不抵债，房子完全成了负资产，你该怎么办？
这么说似乎危言耸听，但也并不算脱离实际。毕竟，历史上那么多前车之鉴，而近在眼前的美国金融危机，遭遇的也正是这种情况。大量房奴由于债务压力过大，还不起贷款，家庭支出下降。而有的家庭干脆止赎，房子被银行收走大甩卖，从而导致整个地区的房价下跌，那些没有贷款的家庭也无端躺枪，房产价值跟着缩水（“止赎”的外部性），进一步导致人们支出减少，从而引发全国范围的经济衰退。
这正是《房债》（House of Debt）一书的主要观点：是债务问题导致了美国的经济衰退，而非其他。
2.
关于2008年金融危机的原因有很多说法，而最流行的一种就是“银行业观点”，即认为是脆弱的金融业使信贷流动出现停滞——因为银行紧缩信贷，导致企业贷不到钱，从而裁员、缩减投资，所以才引发了经济衰退。这个观点被广为接受，所以奥巴马政府选择不遗余力地救银行，以期通过拯救银行来创造就业，拯救经济。
但《房贷》作者通过数据说明，在美国银行业危机之前，居民的支出就减少了。事实上，在2006年美国住宅投资就已经下降到了最低点——这是在雷曼兄弟破产的整整两年前。而在2007年，居民耐用消费品方面的支出也大幅下降。也就是说，人们不愿意再买东西了，家庭支出减少，才导致企业缩减投资和裁员，从而导致经济衰退，而不是反过来。雷曼兄弟破产以及随后全面爆发的银行危机只是“果”，而非“因”。
债务在这里扮演什么角色？其实就算没有债务，光房价下跌，居民觉得自己变穷了，也会促使他减少消费。实际上，除了前面所说“止赎”的外部性（有债一族的止赎加速了房价的进一步下跌），更重要的一点是，有负债的人和没负债的人，面临同样的冲击，减少支出的反应程度是不一样的。同样是房价下跌20%，杠杆率低的人（没贷款）可能只是原来准备去旅游的不去了，准备买奢侈品的不买了，原来消费100现在消费80；而杠杆率高的人（有房贷的人），可能一下子变成了负资产，不但要砍掉享受性支出，原来正常的三餐可能都要变成每天吃泡面，原来消费100，现在只能消费10。所以说负债越多的人相应减少支出的力度也会更大。
可见，房价下跌对低净值家庭的伤害更严重。正如作者所说，房贷归根结底是“反保险”的：遇到房价下跌时，它保护的是富人（债权人）的利益，而将损失都集中到了穷人（债务人）的身上，从而拉大社会财富的不平等，让穷人变得更穷。
3.
那么，又为什么会出现家庭债务的激增呢？
资产证券化。
所谓资产证券化，简单说就是把全国所有的住房抵押贷款都扔到一个池子里，变变变，变出一个新的东西——抵押贷款证券——再卖给投资者。由于全国的住房抵押贷款都在这个池子里，风险低，同时又有政府的担保，所以投资者都愿意买。而随着不断发展，那些高风险的住房贷款也开始进入池子，于是出现了“分级”，也就有了次贷危机中的主角“次级债券”的登场。
可以说，资产证券化的出现，直接鼓励了不负责任的放贷。而信贷扩张又导致了房价上涨，很多原本根本买不起房的人开始借贷买房，进一步助长了泡沫——因为债务在提升借贷人的购买力的同时，也增加了出现更大傻瓜的概率。正如纸牌屋（house of cards）外观宏伟，但危如累卵，不堪一击，房贷世界的纸牌屋（house of debt）在经济好的时候皆大欢喜，但一旦债务突破临界点，崩溃也就是一瞬间。
4.
既然是债务导致了经济衰退，那么通过救助银行，通过放出更多的债务来刺激经济的做法，无异于把自己再灌醉一次，来治愈上一次的宿醉。实际上，之所以有泡沫，主要是因为投资者认为债务是绝对安全的，那么要想消除泡沫，就要打破这个循环。《房债》作者提出了一个建议——风险分担式的住房抵押贷款。简单说就是，如果一个人买了房子后房价跌了，那么他还贷的金额也同比例减少；而如果房价升了，则他需要放弃一定比例的收益。
比如你首付20万，贷款80万，买了个价值100万房子。如果房价跌了30%，总值缩水到70万，那么你需要还的贷款金额同比降为56万，这样保证你的净值还能有14万，而不至于亏得分文不剩后还要倒贴10万，也就避免了大规模止赎引发的进一步房价下跌。而如果房价上涨，那么当你卖房的时候，所获得收益的比如5%要交给银行。
这个建议听起来很激进——如果你是不负责任的买房者，凭什么让银行为你买单？但如作者所说，“金融机构永不承担损失的观点是站不住脚的，因为金融机构的工作本来就是承担风险。”当前很多国家，包括中国，都是在让自己的金融体系向债务融资方向发展，政府对债务融资有补贴，借债成本低廉，这让很多人产生一种错觉：自己持有的资产超级安全，进而加剧了泡沫的膨胀。而责任分担机制下，金融体系向股权型发展，家庭利用金融体系分散风险，投资者通过承担风险获得合理的回报——这才是金融体系本应有的状态。
5.
尽管作者也承认，他对这个设想付诸实施不抱幻想，但本书的分析和建议为我们提供了一个很好的思路。有人说中国的情况不同，我们购房首付高，杠杆率低，所以家庭债务问题并不像美国那么严重。但不可否认的是，中国的债务问题——无论是政府债务，还是企业债务，无论是债务总量还是增速，都已经到了非常紧迫的状态。债务对于我们来说，永远是一把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。而我们需要在它掉下来之前，做好保护措施，防止把梦魇变成现实。