打卡#经管＃《刚性泡沫：中国经济为何进退两难》2/11 （不可能亏损的购房者）这章主要围绕着市场预期这个点给读者未来房价涨跌一定的导向。10年房地产黄金时代，政府通过刚性兑付隐形担保，提供极宽松货币供应，以及缺乏其它投资渠道的金融压制，三方面联袂，结合假装调控的“空调”政策，逐渐把房价推到变态高位。中国房价究竟有多高，我们来看看几组国际公认的判别数据。首先，是房价上涨速度，国统局对全国70个城市给出的中国在售房地产平均价格从2004到2014年的涨幅是77％，但并不提供一二线城市的地产涨幅，而另一组中原地产对同样这十年的数据，给出的答案是北上广深在这十年涨幅分别为374%，346%，505%，420%，明显低估的房价涨幅有利于开发商，为政府推迟出台调控政策提供了依据，但显然受害者是购房者。其次，第二个数据是住房预售比例，多数发达国家租售比一般保持稳定3%到5%，而北京上海就2009到2013这四年，房租涨幅为34%和63%，而房价同期上涨了69%，107%，，租售比在这四年下跌到1.5%到2%，这么低的租售比已经和中国台湾和韩国地产泡沫顶峰时的数值十分接近了；然后，是房价和收入比，这个大家都是深有感触的；最后，是土地总价值，随着中国房价到2014年，就北京来说，它的房价比东京房地产泡沫时更加严重，所以无论是历史水平，还是国际比较，中国房地产价格都已处在非常高的的水平。作者接着阐述了自己观点，即房价存在下降预期：第一、2020年的人口红利拐点即将到来，刚需论即将进入历史；第二，城镇化进展官方数据为54%，已经十分接近很多发达国家的65%，而且还没算没有户籍的流动城市人口比例，已不具备开发房地产的事业的有利条件；第三，目前国家正在推进的一二线城市公租房产业的兴起，很有可能将颠覆原本高傲的存量房房东三观。当然，除了现实国情和国家发展方向以外，还涉及到一个很重要的概念，是针对买房者心态的，叫做选择权价值，即买房看重的是消费性需求还是投机性需求，中国基本面很稳定，不稳定的是投资者的预期和背后的动物精神，作者认为投资者的预期一旦改变，房价涨跌变化那是很快的一件事情。但国家坏就坏在懂得玩弄这种预期，10年“空调”的产生，是因为在国家出台调控政策的同时，给出了很多bug，包括假离婚，做低房价，故意延缓住房登记制度的推行，即默认了房地产是国民经济命脉。但这种经济模式和人的预期挂钩，一旦预期发生变化，将给中国经济带来致命一击，所以必须改革，可以说是将来可能出现的市场预期在倒逼政府结束十年的隐性担保，其中最有代表性的比如中央和地方在税收和事权上的重新划分，将有可能逐渐减弱地方政府对于房地产的依赖，所以作者认为，往后的趋势是，房地产将逐渐退居二线，形成一种软着路。但是，很遗憾的是，2015年底到2016年初，还是出现了降息等多种手段去刺激房地产，又回到了老路。所以，对普通老百姓而言，我觉得，如果是自住，还是要买房子，等国家找到房地产软着陆的那天，真的谁都讲不清楚。但如果投资买房，则不建议，毕竟经济形势变幻莫测，谁都料不到以后的房地产市场究竟会演变成什么样子。